En esta entrevista, el contador y representante de RE/MAX Bosque nos ofrece una mirada profunda sobre las variables y dinámicas económicas que dan forma a la escena local y traza un panorama a futuro.
¿Qué análisis podés hacer sobre la situación actual del mercado inmobiliario en Pinamar y alrededores?
Estamos en una situación particular. Tuvimos un año con récord de construcción a costos muy atractivos. Pero después del cambio de gobierno, cuando se auguraba un gran momento para construir, nos vimos afectados directa e indirectamente por la especulación y posterior devaluación. El problema es que hoy encontramos un dólar totalmente quieto y una inflación que erosionó la diferencia de cambio que habíamos tenido inicialmente. Es decir: la inflación fue creciendo después de la devaluación y alcanzó su pico en los meses de verano. Como consecuencia de una política crawling peg estática, que permitió devaluar el dólar oficial un 2% frente a una inflación del 100% en los primeros meses y del 270% en los últimos doce, con un dólar estable desde hace 8 meses, el costo de construcción actual -comparado con el del año pasado- aumentó un 54% en dólares.
Pinamar es un mercado de segunda necesidad: la gente acá invierte o disfruta. Después de la pandemia, se empezaron a priorizar los espacios verdes y el aire libre y muchas personas eligieron venir a vivir, pero el fuerte de Pinamar es la construcción para renta o para disfrute. Lo que sucede hoy es que, teniendo un costo de construcción alto, la rentabilidad es menor. Y se observa un parate en las obras. De hecho, tenemos mucha menos cantidad de obras nuevas que el año pasado. Entonces, la situación es de especulación porque no se sabe macroeconómicamente hacia dónde va el rumbo del país. No sabemos si se va a devaluar, no sabemos si van a mantener este tipo de cambio, no sabemos si el blanqueo va a tener el efecto que inicialmente se pensaba, si va a ir directamente a las arcas del Estado, a la tesorería, o bien si va a ir a la construcción o al sistema financiero. Estamos en un momento de incertidumbre, eso es lo que yo analizo de la actualidad.
¿Qué desafíos y qué oportunidades considerás que enfrenta el sector, en el contexto económico actual?
Yo creo que nuestra ciudad es una ciudad de oportunidades, de eso estoy convencido. Justamente por estas dos cosas: porque siempre va a haber público que quiera invertir y público que quiera disfrutar. Pinamar es una de las mejores ciudades del país para disfrutar y para vivirla, por lo tanto siempre vamos a tener inversión. ¿Cuál es el desafío? Mantener la rentabilidad. Y para eso es fundamental estudiar y desarrollar de manera consciente el Código de Ordenamiento Urbano. Me parece que Pinamar creció mucho en los últimos 30 años pero de manera desordenada, con poca planificación. El caso claro es que no tenemos planta depuradora, así como tantas otras cosas. Necesitamos hacer un viaje al futuro en Pinamar y proyectarnos de acá a 30 o 40 años para ver qué Pinamar queremos y cómo lo vamos a desarrollar. Entonces, la oportunidad es hacer un Pinamar tecnológico, un Pinamar sustentable, un Pinamar que se pueda disfrutar todo el año, un Pinamar que se desarrolle y no sólo crezca. Nos van a faltar desarrollo médico, desarrollo educativo, desarrollo tecnológico; esos son los grandes desafíos. Porque construir, construye cualquiera y en cualquier ciudad. El tema es: ¿crecemos o desarrollamos? Bueno, el desafío es pasar de una ciudad con crecimiento a una ciudad con desarrollo. Y ahí me parece que está la clave de la cuestión para nuestra ciudad.
¿De qué manera repercuten en nuestra región las nuevas herramientas financieras en funcionamiento como los créditos hipotecarios y la Ley del Blanqueo o regulación de activos?
Dos momentos, en los créditos hipotecarios de Macri y los créditos hipotecarios de Milei. La realidad es que Pinamar no se vio afectada directamente, por lo que decíamos: es una ciudad de segunda necesidad; acá la gente invierte o disfruta y, en general, no viene a residir. El crédito hipotecario está vinculado a economías mucho más formales que la nuestra, economías en las que los sueldos o los ingresos son demostrables y califican para el acceso a un crédito. En nuestra ciudad, la población económicamente activa lo que busca es alquilar y los que compran, generalmente, lo hacen a modo de inversión como segunda o tercera vivienda. Entonces, el impacto del crédito hipotecario es muy bajo en Pinamar. Fue bajo con Macri y va a ser bajo con Milei.
El blanqueo, por otro lado, es una medida extraordinaria que todos los gobiernos terminan implementando cuando quieren hacer borrón y cuenta nueva. Es una medida que va a afectar directamente las arcas del gobierno por recaudación, por supuesto. Pero lo extraordinario de este blanqueo en particular es, primero, que tiene un mínimo no imponible para no pagar tributos altos que es de USD 100.000, y USD 10.000 es un muy buen ticket para comprar un departamento usado, por ejemplo, en Pinamar. Entonces, el ticket de no tributar es alto. Y segundo, que ese dinero es de libre disponibilidad. Con lo cual, quienes tienen ese dinero o tributan las tasas de escalas progresivas del impuesto van a venir de manera directa e indirecta. ¿Por qué digo esto? Porque mucha gente va a venir a comprar directamente una propiedad o un lote y va a empezar a construir o a hacer un desarrollo inmobiliario. O sea, tenés las tres variables. Y, para nosotros, la construcción es tan importante como el turismo. De hecho, son dos actividades simbióticas.
En suma, yo creo que no lo vamos a ver durante este segundo semestre pero sí para el primer semestre del año próximo. Porque en este segundo semestre el costo de construcción está alto. Entonces, habrá beneficios para la compra de usados y no tanto para el desarrollo inmobiliario. En este sentido, me parece que todavía se tienen que estabilizar un poco los precios y tenemos que tener un poco de certidumbre macroeconómica en el mediano plazo: tasas de interés, inversiones, dólar oficial, dólar blue, cepo cambiario, importaciones… Si a todas esas variables económicas se les da cierta seguridad, en el mediano plazo vamos a observar un rebote de ese blanqueo acá en Pinamar, por lo menos para la construcción.
¿Cómo se viene dando respuesta a la demanda de alquiler anual en una plaza que tradicionalmente se inclina hacia el alquiler temporario?
Pinamar tiene un gran déficit habitacional. Pinamar se pensó como una villa turística y todo lo que se construyó siempre fue en función del turismo. El problema es que hoy nos enfrentamos a una trampa de crecimiento. Esto de lo que hablábamos antes: crecer versus desarrollar. Para desarrollar, necesitás manpower, necesitás fuerza de obra y esa fuerza es la que generalmente alquila. Hoy no tenemos esa oferta. En parte porque nuestro destino siempre fue temporal y turístico y también porque nunca se trató el Código de Ordenamiento Urbano.
El gobierno, como proveedor, debe generar las condiciones para que el metro cuadrado pueda ser beneficioso tanto para el desarrollador, para el inversor, como para aquel pinamarense que necesita alquilar todo el año. Mientras no se revise el código de ordenamiento y se modifiquen las reglas del juego, los desarrolladores van a seguir construyendo para vender o para alquilar temporalmente. Entonces tenemos que trabajar en eso.
Nosotros tenemos consultas prácticamente todos los meses de gente con buen poder adquisitivo que quiere alquilar por contrato anual. Sin embargo, no están dadas las condiciones. Bueno, hay que crearlas. Es momento de crear la oportunidad de tener un Pinamar para todo el año.
¿Cómo se perfila la temporada 2025 y cuáles son las expectativas?
Es una buena pregunta pero no sé si hay una respuesta fácil. Nos encontramos en una situación de alta competitividad con países vecinos. El peso se apreció mucho durante el último año y, a nivel país, quedamos caros en dólares frente a la devaluación de países vecinos. Ahora, Pinamar, en términos reales, está más barato hoy que en diciembre del año pasado. ¿A dónde está el desafío entonces? En darle mayor valor agregado al cliente. Que nos elija por servicios y no por precios. Ese es el desafío de Pinamar. Yo siempre digo: vos a un buen cliente lo perdés por un mal servicio, a un mal cliente lo perdés por precio. Yendo más puntualmente a la pregunta, me parece que vamos a tener un muy buen enero. El gran desafío va a ser febrero. Tenemos que trabajar en eso. Hay que invitar a todos los actores que participan en la oferta turística (gastronómicos, hoteleros, comerciantes) a tener una matriz de costo y una matriz de precios eficientes, acorde a lo que es el mercado, acorde a su propio negocio y en relación con lo que fue el último año.
Vamos a tener una buena temporada, por lo menos un buen enero. Creo que el desafío va a ser febrero. Sí es cierto que hay muchas consultas pero el nivel de reservas viene moderado.
¿Cuál es la tendencia en materia de precios y reservas a esta altura del año?
Para aquellas propiedades que estaban en dólares, nuestra recomendación es que mantengan su precio en dólares. Sabemos que hubo inflación en dólares, así que se resignaría algo de ganancia, pero me parece que es una buena estrategia mantener los precios. Y en el caso de los precios en pesos, siempre que hay inflación (la inflación es un impuesto al consumo) se pierde un poco. Cuando hay inflación, no puede ganar o cubrirse una sola de las partes, no se puede cubrir siempre el que hace la oferta. Tiene que ser un costo compartido, por eso digo que es un impuesto al consumo. El impuesto al consumo no lo puede pagar solamente el cliente, el consumidor, el que se te sienta a cenar o el que se viene a hospedar. Lo tenemos que compartir entre los dos. Entonces, los aumentos tienen que ir de acuerdo al aumento del poder adquisitivo. ¿Van a aumentar los precios? Sí, pero tampoco podemos trasladar todo directamente a la carta, directamente al precio, porque vamos a quedar caros también en pesos. Considerando que nuestra moneda se apreció y la de los países limítrofes se devaluó, lo que va a terminar sucediendo es que sea mucho más tentador y económico ir a otras playas antes que a la nuestra.
¿Cuál es tu mirada en relación a las franquicias dentro del sector inmobiliario?
Queda claro, y ya lo demostró la Justicia, que no se franquicia el ejercicio del corretaje. Las franquicias inmobiliarias son un método para profesionalizar a los martilleros que contratan esas franquicias, son servicios conexos a la actividad de corretaje. Por lo tanto, lo primero que tenemos que entender en relación a este tema es que la pelea siempre fue comercial, no legal. El problema es comercial, no legal. Porque si fuera legal, no habría ninguna franquicia abierta. Las franquicias inmobiliarias llegaron para darle mucho más soporte y profesionalismo a todos aquellos martilleros que deciden contratar esos sistemas, pero el servicio de corretaje nunca se franquició. Entonces hay que entender bien cuál es la discusión, y la discusión es comercial. Las franquicias van a seguir creciendo, de hecho ya en Pinamar hay cuatro franquicias internacionales y seguirán llegando. El mundo se abrió a la franquicia porque el mundo cambió. Actualmente, se prioriza un modelo de intercambio con el cliente basado en la escucha, en el entendimiento y en la empatía por sobre el modelo transaccional histórico de las inmobiliarias tradicionales. La gente termina eligiendo la franquicia inmobiliaria justamente por el servicio que brinda y eso es lo que para mí está marcando la diferencia.
